Een bedrijfspand kopen

Bedrijfspand kopen, wat komt erbij kijken?
Niet alleen vaak veel geld, maar ook veel geregel met uiteenlopende partijen. Denk aan een bedrijfsmakelaar, een accountant of boekhouder, een zakelijk kredietspecialist, een notaris en de bank of een alternatieve financier. Tegelijkertijd moet je in dit proces rekening houden met van-alles-en-nog-wat. Zoals met belastingen, juridische kwesties en om alles nóg ingewikkelder te maken, heb je te maken met zakelijke financiers voor je bedrijfspand.

Kosten voor een bedrijfspand
Voordat je op zoek gaat naar een bedrijfspand is het handig om te weten hoeveel geld je kunt besteden aan je nieuwe locatie. Kun je het bedrijfspand kopen met eigen middelen of moet het gefinancierd worden en hoeveel kun je dan maximaal financieren? Dit hangt af van je winst, rechtsvorm, het onderpand en nog een aantal factoren. Onze adviseurs kunnen je een goede inschatting geven hoeveel je maximaal kunt lenen voor je bedrijfspand. De koopsom van een bedrijfspand is niet alles, want bij de aankoop van een bedrijfspand heb je altijd te maken met extra kosten. De aankoopkosten van het bedrijfspand dat je wilt gaan kopen zijn bijvoorbeeld makelaarskosten, bodemonderzoekkosten, advieskosten, notariskosten, overdrachtsbelastingen en de BTW. Deze kosten komen allemaal bovenop de koopsom die je afspreekt met de verkoper van een gekozen bedrijfspand.
Daar moet je dus rekening mee houden.

Maar dat is niet alles, want als je een bedrijfspand wilt financieren, moet de bank óók vinden dat de financiering binnen je onderneming past. Zo is je winst niet per se leidend in de ogen van de bank. De bank let ook op allerlei andere factoren zoals bijvoorbeeld je huidige huurlasten; komen je huidige huurlasten te vervallen als je een bedrijfspand koopt? Of ga je naar een veel betere locatie waardoor je omzet omhoog gaat? Of heb je veel meer vierkante meters waardoor je meer omzet kunt draaien? Zijn deze factoren positief? Dan heeft de bank meer vertrouwen in dat je onderneming de financieringslasten van je bedrijfspand kunt betalen nu en in de toekomst.

Bedrijfspand kopen, waar begin je?
Het is verstandig te beginnen met een overzicht van je omzet, winst en factoren die een positieve invloed of negatieve invloed hebben wanneer je verhuist. Betaal je nu bijvoorbeeld huur maar komt deze te vervallen als je een bedrijfspand heeft gekocht? Dan draagt dat weer positief bij aan hoeveel je kunt lenen. Je boekhouder of je accountant helpt je dit inzichtelijk te maken.

Bedrijfspand budget en eisen
Heb je het budget bepaald voor een bedrijfspand? Dan kun je brainstormen over het type bedrijfspand dat je ongeveer in gedachte hebt. Wat zijn de eisen en wensen waar het bedrijfspand aan moet voldoen? Met het antwoord op deze vraag kun je gericht op zoek gaan naar een bedrijfspand dat bij je en je onderneming past. Maak desnoods een lijstje van deze punten. Let bijvoorbeeld op de mogelijkheid om een bedrijfspand uit te breiden als je in de toekomst verder zal groeien. Houd ook rekening met eventuele verbouwingskosten en (toekomstige) kosten voor het onderhoud aan de binnen- en buitenkant van het bedrijfspand.

Bedrijfspand zoeken, waar doe je dat?
Na jouw brainstormsessies is het tijd om op bedrijfspandenjacht te gaan. Een bedrijfspand zoek je online op websites als Funda in Business, De Bedrijfsmakelaar, Bedrijfsgoed of Ventu/. Maar als je denkt veel concurrentie te hebben, is het slim om een bedrijfsmakelaar in te schakelen voor de aankoop, onderhandelingen, taxaties of het opstellen van een koopplan. Een bedrijfsmakelaar kent de markt, contracten en heeft soms namelijk eerder aanbiedingen binnen van bedrijfspanden dan de bovengenoemde websites. Een bedrijfsmakelaar kan je trouwens ook adviseren op allerlei punten waar je wellicht niet aan hebt gedacht. Hij of zij heeft verstand van zaken en is ook juridisch op de hoogte van de mogelijkheden en bestaande regels. Maak hier zoveel mogelijk gebruik van!

Bedrijfspand bezichtigen
Heb je een bedrijfspand gevonden dat je bevalt? Dan kun je deze gaan bezichtigen. Tijdens het bezichtigen bekijk je of het bedrijfspand voldoet aan je wensen en eisen. Ook krijg je de omgeving van de bedrijfsruimte te zien. Spreekt het bedrijfspand je aan? En zie je jezelf daar al werken? Raak dan niet meteen te enthousiast en doe geen toezeggingen! In tegenstelling tot het kopen van een huis, geldt bij het kopen van een bedrijfspand wél de mondelinge koopovereenkomst. Deze is juridisch bindend. Bereid je dus eerst goed voor, voordat je zomaar een bod uitbrengt.

Bedrijfspand controleren
Op de website www.kadastar.nl controleer je of de verkoper écht de eigenaar is van het bedrijfspand. Dat is op zich wel handig om te weten, voordat je de koopovereenkomst ondertekent. Ook staan hier belangrijke gegevens over de plaats, de oppervlakte, de koopsom en het koopjaar van het bedrijfspand met perceel. Tegen een kleine vergoeding ontvang je direct een handig overzicht van deze gegevens. Bovendien kun je op de websites www.ruimtelijkeplannen.nl en https://www.geobasisregistraties.nl allerlei handige informatie terugvinden over de bestemming van het pand. 

Bodemonderzoek voor je bedrijfspand 
Geen enkele ondernemer wil later ineens aansprakelijk gesteld worden voor een slechte bodemkwaliteit. Toch wordt hier niet vaak aan gedacht bij het kopen van een bedrijfspand. Als je een bedrijfspand koopt, is het dus belangrijk om van tevoren bij de gemeente te informeren naar eventuele bodemvervuiling. Is het niet duidelijk of er sprake is van bodemvervuiling? Je hebt recht op bodemonderzoek! Met dit recht mag je een onderzoek instellen naar bodemverontreiniging van het bedrijfspand, zoals naar de verwerking van asbeststoffen. Desnoods kun je het recht op een bodemonderzoek laten opnemen in de koopovereenkomst met een ontbindende voorwaarde ‘schone grondverklaring’ voor het geval dat dit onderzoek negatief uitvalt. Houd er rekening mee dat sommige gemeenten een schoongrondverklaring verplichten. Dit is meestal het geval bij nieuwe bedrijfspanden of bij uitbreiding op een bestaand perceel.

Bedrijfspand kopen, op welke belastingen moet je letten?
Als je een bedrijfspand koopt, heb je te maken diverse belastingen en fiscale vraagstukken. Daarom is het verstandig hierin fiscale keuzes te maken die het beste voor jou uitpakken. De 3 belangrijkste belastingopties zijn:

1. Bedrijfspand kopen met of zonder btw?
Over een nieuw bedrijfspand tot en met 2 jaar btw betalen. Maar een bedrijfspand dat langer dan 2 jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is vrij van btw. Overleg met je belastingadviseur of het verstandig is btw te rekenen in jouw specifieke situatie.

2. Overdrachtsbelasting bedrijfspand
Als je een bedrijfspand koopt, moet je 10,4% overdrachtsbelasting betalen. Deze is niet aftrekbaar als kosten voor de onderneming. Wat u wel kan doen, is de overdrachtsbelasting optellen bij de waarde van het bedrijfspand en hierop afschrijven. Als er met btw wordt gewerkt, kan hier soms vrijstelling voor worden gevraagd. Ook dit kunt u overleggen met je belastingadviseur.

3. Investeringsaftrek bedrijfspand
De koop van een bedrijfspand is een investering in jouw onderneming. Daarom heb je recht op een investeringsaftrek voor het bedrag dat jouw onderneming zelf in de bedrijfsruimte steekt. Dat is exclusief het te lenen bedrag. Let erop dat dit belastingvoordeel niet geldt voor de grond waar het bedrijfspand staat. Het is dus verstandig om de waarde van het bedrijfspand en de waarde van de grond apart te (laten) bepalen.

Bod doen op bedrijfspand
Heb je rekening gehouden met alle bovengenoemde aandachtspunten? Dan kun je goed voorbereid een bod doen op het bedrijfspand dat je graag wilt kopen. Denk goed na hoeveel je gaat bieden. Aan de ene kant wil je niet te veel betalen voor het desbetreffende bedrijfspand, maar aan de andere kant wil je wel serieus genomen worden. De verkoper kan met je gaan onderhandelen over het uitgebrachte bod. Als de verkoper je bod accepteert, is de koop van het bedrijfspand officieel gesloten.

Voorlopig koopcontract
Zijn jij en de verkoper het eens met elkaar op alle punten? Dan stelt de verkoper een voorlopig koopcontract op. Lees hiervan altijd goed de voorwaarden door, voordat je deze ondertekent. De bedrijfsmakelaar kan je hierbij adviseren, zoals eerdergenoemd.
Waarschijnlijk kun je het bedrijfspand niet helemaal zelf betalen – zoals bij de meeste ondernemers het geval is. Daarom is het belangrijk om met de financiering van het bedrijfspand aan de slag te gaan nadat je het voorlopig koopcontract hebt ondertekend.